“受新的經(jīng)濟(jì)周期影響，近兩年，TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）綜合開發(fā)進(jìn)入低谷期。尤其是對于在場站上蓋開發(fā)等拿地成本較高的項(xiàng)目，城軌交通企業(yè)只能被迫自行開發(fā)運(yùn)營或擱置項(xiàng)目，這導(dǎo)致規(guī)劃項(xiàng)目難以有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。”在中國城市軌道交通TOD論壇2024深圳年會(huì)上，中國城市軌道交通協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長周曉勤說。

根據(jù)周曉勤的觀察，當(dāng)前TOD綜合開發(fā)業(yè)務(wù)自身難以盈利，且資金回籠極其緩慢，因此難以擔(dān)當(dāng)通過開發(fā)收益反哺城軌交通建設(shè)運(yùn)營的重任，可持續(xù)發(fā)展的形勢異常嚴(yán)峻。

10月8日，國家發(fā)展改革委副主任鄭備在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要加強(qiáng)地方政府專項(xiàng)債等資金支持，建設(shè)一批市郊鐵路、城際鐵路和城市快速路，加快形成通勤圈、產(chǎn)業(yè)圈、生活圈，提高同城化的發(fā)展水平。

在業(yè)界看來，國家層面?zhèn)鬟_(dá)出的利好信息為城軌企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

周曉勤表示，城軌企業(yè)需要順應(yīng)國家政策導(dǎo)向，著力重構(gòu)對城軌交通TOD的認(rèn)識(shí)和共識(shí)。要調(diào)整基于土地財(cái)政和房地產(chǎn)金融的“軌道+物業(yè)”開發(fā)與反哺的業(yè)務(wù)思路，將業(yè)務(wù)重點(diǎn)從開發(fā)導(dǎo)向轉(zhuǎn)為經(jīng)營導(dǎo)向，從短期銷售收入轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期經(jīng)營收入，從單純的與社會(huì)資本進(jìn)行合作開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)榻o車站與TOD社區(qū)終端客群提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全面進(jìn)行深化改革。

一位長期從事城市軌道交通TOD項(xiàng)目設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)的城軌設(shè)計(jì)院高層人士對《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，當(dāng)前地鐵TOD開發(fā)所面臨的主要問題是需求不足，甚至北京、深圳等一線城市也存在這一問題。

深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深圳地鐵”）規(guī)劃設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理孫永海在上述年會(huì)上表示，地鐵票價(jià)的公益屬性和高昂的建設(shè)運(yùn)營成本之間的缺口，造成了城市軌交企業(yè)機(jī)制性的長期運(yùn)營虧損。

“盡管深圳地鐵積極推進(jìn)TOD綜合開發(fā)，大力培育‘軌道+產(chǎn)業(yè)’布局，但仍然面臨著兩個(gè)1000公里的軌道交通建設(shè)任務(wù)帶來的投融資和經(jīng)營壓力，與此同時(shí)，疊加經(jīng)濟(jì)周期影響，深圳地鐵‘一鏈兩環(huán)’中的投資性價(jià)值閉環(huán)驅(qū)動(dòng)受阻，當(dāng)前也亟待破局。”孫永海說。

深圳地鐵的“一鏈兩環(huán)”中的投資性價(jià)值閉環(huán)，是指在地鐵投資和建設(shè)期，對地鐵站點(diǎn)和沿線實(shí)施TOD綜合開發(fā)，以即售型業(yè)務(wù)的銷售收益反哺地鐵建設(shè)，保障資金充足穩(wěn)定，形成投資性業(yè)務(wù)價(jià)值閉環(huán)。

對于上述問題，周曉勤建議，未來要做好TOD綜合開發(fā)的頂層設(shè)計(jì)。引導(dǎo)城市功能和新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)向場站周邊集聚，將有限的增量發(fā)展、城市更新和建設(shè)指標(biāo)，向重點(diǎn)場站周邊投放，提升土地集約利用效率，打造TOD強(qiáng)磁吸、強(qiáng)聚集，避免全面開花、分散發(fā)力。同時(shí)，要堅(jiān)守TOD項(xiàng)目市場邏輯，充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)和周期拉長等因素，以單項(xiàng)目盈利為原則，合理確定綜合開發(fā)業(yè)態(tài)組合與分期實(shí)施方案。

“雖然目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上處于困難和闖關(guān)時(shí)期，但是有城軌交通的城市，都是所在區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件較好的城市。TOD項(xiàng)目也是軌道城市內(nèi)最抗跌、最有韌性和增值潛力的項(xiàng)目。”周曉勤表示。

記者了解到，近年來，中央多次出臺(tái)政策推動(dòng)軌道交通TOD發(fā)展。2022年7月，國家發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》提出，推廣以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵(lì)軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用。

今年9月，自然資源部發(fā)布的《關(guān)于探索推進(jìn)城市地下空間開發(fā)利用的指導(dǎo)意見》還提出，要探索城市地上、地下空間復(fù)合利用，統(tǒng)籌考慮軌道交通等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程布局，探索城市空間分層規(guī)劃和資源復(fù)合利用，促進(jìn)城市功能布局優(yōu)化和地上地下空間協(xié)同。

在業(yè)界看來，這些政策的出臺(tái)將推動(dòng)軌道交通TOD可持續(xù)發(fā)展。